Quando um proprietário decide abrir uma empresa para receber aluguéis, o regime tributário mais comum é o Lucro Presumido. Nele, a Receita Federal presume qual é o lucro da empresa — sem exigir contabilidade detalhada de receitas e despesas. Entender como esse regime funciona é fundamental para saber se ele realmente compensa no seu caso.
O que é o Lucro Presumido?
O Lucro Presumido é um regime simplificado de tributação onde o fisco aplica um percentual fixo sobre a receita bruta para presumir qual foi o lucro da empresa — e então cobra o imposto sobre esse lucro presumido. Para locação de imóveis, a base legal está na Instrução Normativa SRF 93/97, art. 36.
Qual é a taxa de presunção para aluguel?
Para locação de imóveis próprios, a taxa de lucro presumido é de 32%. Isso significa que para cada R$ 10.000 de aluguel recebido, o governo presume que R$ 3.200 são lucro — e cobra os tributos sobre esse valor.
Quais tributos incidem?
| Tributo | Base de cálculo | Alíquota |
|---|---|---|
| IRPJ | 32% da receita bruta | 15% |
| IRPJ Adicional | Lucro presumido mensal > R$ 20.000 | 10% |
| CSLL | 32% da receita bruta | 9% |
| PIS | Receita bruta total | 0,65% |
| COFINS | Receita bruta total | 3% |
⚠ PIS e COFINS incidem sobre a receita bruta total — não sobre o lucro presumido. Esse é um erro comum em simulações amadoras que subestimam o imposto da PJ.
Carga tributária total estimada
Para um aluguel de R$ 10.000/mês (sem IRPJ adicional):
- IRPJ: 32% × R$ 10.000 × 15% = R$ 480,00
- CSLL: 32% × R$ 10.000 × 9% = R$ 288,00
- PIS: R$ 10.000 × 0,65% = R$ 65,00
- COFINS: R$ 10.000 × 3% = R$ 300,00
- Total mensal: R$ 1.133,00 (11,33% da receita)
- Mais contador (R$ 350): custo total R$ 1.483,00 (14,83%)
O IRPJ adicional de 10%
Muitas simulações ignoram esse detalhe importante: quando o lucro presumido mensal ultrapassa R$ 20.000, incide um adicional de 10% de IRPJ sobre o excesso. Isso acontece quando a receita mensal ultrapassa R$ 62.500 (pois 32% × R$ 62.500 = R$ 20.000).
Para aluguéis muito altos, esse adicional pode reduzir significativamente a vantagem da PJ sobre a PF.
E o ISS?
Locação pura de imóvel próprio não incide ISS. Isso é garantido pela Súmula Vinculante 31 do Supremo Tribunal Federal. O ISS só pode ser cobrado quando há prestação de serviços junto com a locação — como em apart-hotéis ou serviços de hospedagem com limpeza inclusa.
Vantagens do Lucro Presumido para locação
- Contabilidade simplificada: sem necessidade de escrituração detalhada.
- Lucros isentos de IR: o sócio pode retirar os lucros distribuídos sem pagar IR adicional — uma vantagem significativa em aluguéis altos.
- Alíquota efetiva menor que o Carnê-Leão para receitas acima do break-even.
Desvantagens
- Custo fixo mensal do contador (mesmo sem faturamento).
- Obrigações acessórias: declarações, certidões, guias mensais.
- Custo de abertura (R$ 500–2.000).
- Não há dedução de despesas operacionais — o lucro é sempre "presumido" em 32%.
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